Thị Trường Đất Nền Các Tỉnh Phía Nam Đang Diễn Biến Ra Sao?

Sau thời điểm Tết nguyên đán, nhiều kì vọng phân khúc đất nền ở tỉnh sẽ ổn định giao dịch so với nửa cuối năm 2022. Tuy vậy, tính đến hiện tại thị trường vẫn chưa xuất hiện “điểm sáng” cho phân khúc này.

Cụ thể, dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong tháng 1/2023, cả lượng tin đăng bán và nhu cầu tìm mua nhà đất ở các tỉnh phía Nam và Tây Nguyên vẫn tiếp tục xu hướng giảm mạnh, nhất là với loại hình đất nền và đất nền dự án. Xét về lượng tin đăng, các tỉnh vệ tinh quanh TP.HCM đều giảm trung bình ở mức trên 50% so với cùng kỳ. Lượng sản phẩm nhà đất rao bán trong tháng 1/2023 tại Bà Rịa – Vũng Tàu giảm 66%, Bình Dương giảm 50%, Bình Thuận giảm 60%, Đồng Nai giảm 66% và Long An giảm 69%.

Lượng sản phẩm rao bán và nhu cầu mua nhà đất tại nhiều tỉnh thành phía Nam vẫn đang giảm mạnh.

Tương tự, lượt tìm kiếm nhà đất tại các địa phương trên cũng có chiều hướng đi xuống thấy rõ, nhu cầu tìm mua bất động sản giảm mạnh nhất tại tỉnh Bình Thuận và Long An với mức giảm lần lượt là 49% và 48%. Đồng Nai cũng có lượt tìm kiếm nhà đất giảm đến 45%, Bà Rịa – Vũng Tàu giảm 43%, Bình Dương là thị trường ghi nhận nhu cầu mua giảm thấp nhất, ở mức 12% nếu so với cùng thời điểm này năm 2022.

Yếu tố kéo nhu cầu tìm kiếm nhà đất tại các tỉnh vùng giảm sụt giảm mạnh đến từ việc sụt giảm lượt quan tâm tìm mua phân khúc đất nền. Theo đó, nếu nhu cầu mua căn hộ và biệt thự liền kề tại Bà Rịa – Vũng Tàu chỉ giảm từ 4-8% thì loại hình đất nền ghi nhận nhu cầu mua giảm đến 54%. Tương tự với thị trường Đồng Nai, chung cư và biệt thự chỉ giảm 4-13% thì lượt tìm mua đất nền giảm 49%, nhu cầu mua nhà liền thổ, căn hộ tại Bình Dương giảm 13-15% thì đất nền giảm đến 53%. Còn với Long An, bất chấp nhu cầu tìm mua căn hộ và biệt thự bật tăng mạnh mẽ, sự sụt giảm của loại hình đất nền xuống hơn 59% đã kéo nhu cầu mua toàn thị trường đi xuống thấy rõ.

Có thể thấy, những năm trước đây thời điểm sau Tết nguyên đán là lúc sôi động nhất của thị trường đất nền toàn quốc. Tuy nhiên năm nay, chỉ số tìm kiếm đất nền sau Tết và trước Tết đều rất thấp, gần như không có sự biến động tăng trưởng dù thị trường đã vào mùa giao dịch. Lượt quan tâm đất nền trong tháng đầu năm 2023 chỉ gần bằng 46% so với cùng kỳ 2022. Bên cạnh việc siết chặt tín dụng làm cho dòng vốn đầu tư chảy ít vào thị trường BĐS, việc chính quyền nhiều địa phương tăng cường chỉ đạo siết phân lô, bán nền cũng làm hoạt động của thị trường lắng lại trong nửa cuối năm 2022 và đến đầu năm 2023 vẫn chưa cải thiện.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu thực tế thị trường của Batdongsan.com.vn, hoạt đông đầu tư mua bán đất nền tỉnh không hoàn toàn tắt giao dịch. Một số khu vực như Nhơn Trạch, Long Thành, Cẩm Mỹ (Đồng Nai), Đất Đỏ, Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu), Bến Lức, Đức Hòa, Cần Giuộc… vẫn xuất hiện giao dịch sang nhượng giữa các nhà đầu tư dù khá cầm chừng, hạn chế. Hiện tại thị trường tỉnh vẫn còn khá nhiều dự án đất nền quy mô nhỏ tầm 15-30 nền mở bán nhưng tỷ lệ hấp thụ thấp, nhất là với loại hình đất nền tự do và đất nông nghiệp. Phần lớn dân đầu tư vẫn ở trạng thái nghe ngóng, chưa có ý định xuống tiền khi thị trường còn nhiều biến động và trông chờ vào chính sách tín dụng, lãi suất, pháp lý.

Thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, quý 4/2022, tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường chỉ đạt 14% và tỷ lệ này trong tháng 1/2023 thậm chí còn ở mức “quá thấp, không đáng để thống kê” như báo cáo mới nhất của VARS đề cập. Giá bán BĐS, nhất là phân khúc đất nền được điều chỉnh giảm mạnh, gần như trở lại mức giá thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất nhưng giao dịch vẫn thấp.

Đất nền và đất nền dự án là hai phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nhất khi chính sách tín dụng bị kiểm soát chặt hơn.

Hiện nay, khá nhiều nhà đầu tư ở trạng thái vừa muốn xuống tiền, vừa muốn chờ giảm thêm. Với phân khúc đất nền tỉnh, việc nhiều hàng ngộp xuất hiện cùng thời điểm càng khiến nhà đầu tư cố chờ thêm để mua được giá tốt hơn hiện tại. Theo các môi giới, người đi xem đất vẫn có nhưng để quyết định nhanh xuống tiền thì chưa. Họ so sánh nhiều mức giá ngộp với mức giá thị trường chung khiến việc chốt giao dịch khó diễn ra nhanh. Tuy vậy, so với thời điểm quý 3/2022, thị trường đất nền sau Tết đã có dấu hiệu tốt hơn. Có thể do lượng hàng ngộp, hàng thanh lý gia tăng khiến việc xuống tiền của nhà đầu tư cũng tốt hơn giai đoạn trước Tết.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam dự báo, thị trường đất nền sẽ còn khó khăn trong năm 2023 khi dòng vốn tiếp tục bị thắt chặt, các quy định hạn chế phân lô, tách thửa vẫn được thực hiện trong năm tới. Dù NHNN khẳng định không siết tín dụng với bất động sản nhưng nhiều doanh nghiệp và cả người mua nhà vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn khi muốn tiếp cận nguồn tín dụng này. Nhu cầu tìm kiếm đất nền dự kiến trong năm 2023 sẽ suy giảm, trong khi chỉ số tin đăng, phản ánh nguồn cung của thị trường sẽ có xu hướng đi ngang. Mặc dù trong nửa cuối năm 2022, giá chào bán đất nền tại 1 số khu vực đã suy giảm nhưng vẫn còn cao hơn thời điểm đầu năm. Xu hướng giảm này sẽ tiếp tục tại nhiều khu vực trong năm 2023, có thể kéo giá chào đất nền tại 3 miền quay trở lại thời điểm đầu năm 2021.

Phương Uyên